В июле вступило в силу множество изменений в законодательных актах на ипотечном рынке Канады. Все они разработаны правительством, чтобы уберечь от опасности перегрева национального рынка жилья.
После взрыва пузыря на рынке жилья и разрушительной дефляции цен на жилье в США и других странах, органы государственного регулирования во всем мире стали более дальновидными на рынке кредитования жилья. Не все канадцы считают, что все изменения в нормативных актах были необходимыми.
Финансовая администрация Канады, опасаясь потенциального появления пузыря на рынке жилья и увеличения уровня долга населения, сделала ряд изменений в законодательных актах на рынке ипотечного кредитования: период погашения основной части ипотечного кредита был снижен с 30 до 25 лет; максимальная сумма рефинансирования теперь составляет 80% от коэффициента «кредит/залог»; брутто-коэффициент обслуживания долга заемщика и коэффициент обслуживания общей суммы долга теперь ограничены до 39% и 44% соответственно; а также закладные, гарантируемые правительством, ограничиваются домами с покупной ценой менее 1 млн. долларов.
По словам аналитиков, государство особенно беспокоит ситуация в Торонто, где сейчас строится 130 многоквартирных домов. Около 60% общего рынка Канады по объему продаж приходится на Торонто.
В то время как Торонто выделяется своим квартирным бумом, это не изолированный рынок. Другие крупные города Канады – Монреаль, Калгари и Ванкувер – пользуются безудержной инфляцией цен на жилье.
Остальные рынки Канады сейчас находятся в уникальном здоровом состоянии. Согласно данным Sotheby, в течение первой половины года продажи домов в Торонто, стоимостью выше 1 млн. долларов, увеличились на 29%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Калгари, Монреале и Ванкувере рост составил 19%, 15% и 11% соответственно. А политики своими мерами пытаются остановить людей брать дополнительные кредиты, и проводимая ими политика «выбрана из лучших побуждений».
Как отмечают специалисты, сделанные правительством шаги «несвоевременны». Почти всегда канадское правительство проявляет инициативу в отношении ипотечного кредитования слишком поздно. Самое несвоевременное его вмешательство было еще в 2008 году, когда министерство финансов увеличило период погашения основной части долга с 25, который был еще с незапамятных времен, до 40 лет. Это было сделано на пике роста рынка. В первой половине 2008 года рынок был итак разогрет, и эта мера подействовала, как масло на огонь.
Вскоре после этого правительство начало сокращать период погашения основной части долга с 40 до 35 лет, с 35 до 30 лет и теперь до 25 лет наряду с введением других ужесточенных мер по регулированию рынка.
И, по словам аналитиков, нынешние изменения оказались также несвоевременными. Они введены в то время, когда рынок переживает явное охлаждение. Количество сделок по всей стране либо упало, как в самом дорогом городе – Ванкувере, либо темп роста резко обвалился.
Пока цены растут во многих городах Канады, фактический коэффициент роста ежемесячно падает с начала года. Более того, коэффициент роста количества сделок также падает, а предложения растут. Согласно последним данным, число домов, выставленных на продажу по цене выше 1 млн. долларов в Грейт Торонто, выросло на 31% — с 6,193 до 8,105 домов.
Опыт показывает, что охлаждение рынка начинается с уменьшения количества сделок. Следующее, что происходит – люди, которые сидели в ожидании, видят, что рынок ускользает, и «выбрасывают» свои дома на рынок в надежде поймать пик. И тогда количество предложений растет.