Стоимость недвижимости в Польше, рынок жилья в 2018 году [АНАЛИЗ]

О рынке жилья в Польше в последнее время говорят очень много. Это связано, в частности, с лучшим в истории количеством введенных в эксплуатацию квартир и беспокойством, когда закончится хорошая конъюнктура. Наблюдателей интересует также, какое влияние на рынок будет иметь потенциальное замедление в отрасли.

Ситуация на рынке жилья в Польше

Конъюнктура на рынке жилья уже несколько лет способствует разработчикам. В 2016 году было сдано 78 тысяч квартир, что было самым высоким результатом в истории, и в то же время на 6 тысяч выше, чем в 2009 году. Тем не менее, темпы роста строительства квартир в течение последних трех лет были значительно ниже, чем в аналогичный период перед разрывом пузыря в 2009 году. (39 % против 91 %), что показывает большую стабильность на рынке в настоящее время.

Например, в 2007 цены на жилье на первичном рынке в Варшаве выросли на 39 процентов. в то время как в 2016 годовая динамика цен составила 3 процента и была близка к средним темпам роста цен за последние 4 года. Обращает на себя внимание тот факт, что нынешние цены на 10 процентов ниже, чем 9 лет назад (а реально еще ниже).

В период 2013 по 2017 в 6 городах количество проданных квартир было близко к количеству введенных в эксплуатацию заведений (211 тыс. против 205 тыс.), что означает равновесие на рынке.

Причины роста продаж квартир

Есть несколько важных причин, по которой растут продажи квартир. Исторически низкие процентные ставки влияют на рекордно низкие ставки по депозитам (слабая альтернатива доходности аренды квартир) и низкие процентные ставки ипотечных кредитов (мотивация для покупки жилья в кредит, учитывая низкую стоимость финансирования). 34 процента сделок компаний, реализованны за наличные деньги (предположим, что столько же составляет доля инвестиционных покупок), что увеличивает предложение квартир на рынке аренды. Арендаторами на рынке являются в основном молодые люди, которые мигрируют в города и ценят мобильность, а также ценят финансовую свободу, понимаемую как отсутствие долгов.

Начиная с 2014 года, по 20 мая 2017 года. было заключено 89 420 кредитных договоров (касается квартир) по программе «Жилье для Молодых». Программа должна действовать до 2018 г., что, по нашему мнению, будет способствовать заключению еще приблизительно 18 тыс. договоров. До сих пор 70 процентов. договоров было заключено на первичном рынке, хотя в 2016 году эта доля составила 57 процентов. По нашим оценкам, в Варшаве 8 процентов сделок на первичном рынке в 2016 году было, заключаемых по программе «Жилье для Молодых», что на низких ценовых лимитах предполагает, что они касались квартир, расположенных на окраине города.

Высокая динамика заработной платы и исторически низкой безработицы, несомненно, также способствовали росту сделок на рынке жилья. Кроме того, в 2016 году была запущена программа 500+, которая поддерживала бюджеты домохозяйств.

Ухудшившаяся экономическая ситуация и военный конфликт в Украине привели к росту числа украинцев в Польше (НБП считает, что на протяжении всего 2015 года в Польше могло быть около 1 млн. украинцев, хотя учитывая кратковременный характер работы, одновременно пребывало их 0,5 млн.). Большинство украинцев снимает в Польше квартиры, однако все больше их предпочитает купить свое собственное жилье. В 2016 году украинцы купили около 1,0 тыс. квартир из ок. 4,2 тыс. приобретенных всеми иностранцами. Иностранцы большинство квартир купили в Варшаве (около 1,1 тыс.). Динамика приобретаемых квартир за счет украинцев и других иностранцев неуклонно растет.

Ожидания относительно уровня процентных ставок

Ключевым для будущего рынка жилья будет уровень процентных ставок.

Уровень инфляции сохраняется в допустимых пределах, специалисты полагают, что как минимум до конца 2019 года инфляция должна находиться в пределах 2,0-2,3 процента. Кроме того, нынешний состав правительства считается сторонником мягкой денежно-кредитной политики, поэтому не будет для нас неожиданностью, если рыночные реалии окажутся близки к прогнозам национального банка Польши.

Возможности и угрозы для рынка

На рынок жилья влияет много факторов, которые я хотел бы обсудить в дальнейшей части текста. В случае повышения ставок на 0,5 процента бонус для инвесторов с аренды жилья упадет до 2,5 процента. Снижение премии может привести к падению объема продаж квартир, но, по нашему мнению, не повлияет на снижение цен на жилье.

В перспективе 2 лет возможные повышения ставок будут меньше действовать в минус на чистый доход (зарплата нетто – взнос по кредиту) заемщика, по сравнению с положительным влиянием ожидаемого роста заработной платы.

Понижение может ощущаться девелоперами, строящими в основном дешевые квартиры, на окраинах крупнейших польских городов, а в завершение программы не должно иметь никакого влияния на спрос в центрах городов, что в конце-концов будет иметь незначительное влияние на весь первичный рынок в крупных городах.

Наибольший риск для рынка жилья мы видим в программе «Квартира Плюс». На данный момент, по нашим оценкам, наибольшее количество квартир М+ в отношении количества сделок на первичном рынке может иметь место в Познани и Вроцлаве. Мы видим риск, что в случае большого предложения квартир в М+ бенефициарами программы могут стать лица, не нуждающиеся в помощи, которые в настоящее время арендуют квартиру на рыночных принципах, что может повлиять на рынок аренды и, как следствие, привести к падению спроса на первичном рынке жилья. Следует, однако, иметь в виду, что квартиры в М+ не снизятся вдруг рынке, ибо первые сдачи помещений в крупных городах, по нашим оценкам, произойдут в лучшем случае к концу следующего года, а значительные объемы могут появиться лишь через несколько лет.

Фонд «Квартира в Аренду» при нынешних темпах реализации не имеет существенного влияния на рынок жилья (до конца 2018 года).

Предложение на рынке покупки земельных участков падает, что углубилось изменением законодательства о землях сельскохозяйственного назначения. С одной стороны это помогает поддерживать баланс на рынке жилья, в то же время существует риск, что разработчики, которые хотят сохранить или увеличить темпы продаж квартир начнут переплачивать за участки, что в случае спада на рынке жилья может иметь болезненные последствия. Из наших наблюдений следует, что цены на небольшие земельные участки начали расти, в то время как земельные участки под различные направления проектов, и далее закупаются по разумным ценам. Главные участники рынка, которые имеют свои негативные воспоминания о покупке земельных участков в 2006-2008 годах, как правило, покупают больше земельных участков, что при их нынешней форме позволяет полагать, что в случае спада на рынке жилья, должны пройти невредимыми через кризис. По нашему мнению, при агрессивных покупках земли среди мелких разработчиков и потенциальным замедлением рынка может оказаться, что часть этих лиц будет иметь финансовые проблемы. Рост цен на земельные участки может вызвать рост тендерных цен на жилье (строители захотят сохранить маржу), что, однако, на наш взгляд, не повлияет на существенный рост цен на торговых площадках, а это может привести к снижению объемов и прибыли.

Продолжается работа над проектом закона введения польского права ренты, которая должна позволить развитие фондов инвестирования в жилье. Мы видим, что все больше и больше организаций рассматривают реализацию жилых зданий, которые должны быть сданы в полном объеме. Введение законов, которые будут способствовать нституциональной аренде в краткосрочной перспективе может положительно повлиять на застройщиков (потенциал продаж относительно большого количества квартир), а в течение длительного срока введения может привести к переизбытку жилья на рынке, поэтому потенциальное появление новых законов мы воспринимаем как негативный фактор риска.

Резюме

На рынок жилья в среднесрочной перспективе они действовали как позитивные факторы (низкие процентные ставки, рост заработной платы, низкий уровень безработицы, развитие рынка аренды, приток иностранцев в Польшу), так и отрицательные (возможное повышение ставки, Квартира Плюс, потенциальный избыток инвестиционных квартир, низкое предложение земельных участков, Фонд Жилья в Аренду).

В случае реализации пессимистичного сценария, т. е. более сильного воздействия на рынок негативных факторов над позитивными, мы уверены, что будущие изменения на рынке будут иметь мягкий характер, чем при пузыре 2007-2008 гг.. По нашему мнению, негативный сценарий может означать существенное падение объемов проданных квартир, а не падение цен на помещения.