В 2016 году прирост капитала жилой недвижимости на рынке Лас-Вегаса составил около 5%, а арендные ставки выросли на 1,7%. Однако, прошлогодний объем продаж оказался самым низким за последние шесть лет. За весь прошлый год количество транзакций по факту купли-продажи жилья в крупнейшем городе Невады снизилось более чем на 11,5%. В годовом исчислении к январю 2017 года объем продаж в Лас-Вегасе упал на 12,8%.
Рынок с сюрпризами
Хотя рынок жилой недвижимости Лас-Вегаса действительно демонстрирует признаки восстановления, нынешний уровень цен значительно отстает от докризисного. Важным фактором, напрямую влияющим на сложность составления прогнозов для данного рынка, является то обстоятельство, что неожиданный обвал цен в городе начался за два года до начала мирового экономического кризиса.
В период с 1990 по 2003 год номинальная стоимость недвижимости (без учета инфляции) увеличивалась в Лас-Вегасе в среднем на 1-1,5% в год, а с 2003 по 2006 произошел резкий скачек капитализации. Но четыре благоприятных года сменились затяжным снижением, которое продолжалось вплоть до января 2017 года. Слабая динамика роста стоимости жилых объектов в Неваде свидетельствует о том, что в 2018 году дома и квартиры в «городе грехов» подорожают менее чем на 2,5%. При этом активность продаж на рынке Лас-Вегаса по-прежнему перекликается с перепадами прибыли в секторе игорного бизнеса, так как многие жители являются работниками казино.
В тени плохих кредитных историй
Около 27% жилых объектов в Лас-Вегасе имеют отрицательную маржу, то есть их нынешняя себестоимость значительно снижена по отношению к той цене, которая фигурировала в кредитном договоре на момент оформления покупки. Таким образом, каждый четвертый владелец недвижимости в Лас-Вегасе, решивший приобрести дом или апартаменты в период с 2004 по 2008 год, сегодня обязан выплачивать ипотеку приблизительно в 10-35% превышающую текущую стоимость жилья.
В четвертом квартале 2017 года доля просроченных ипотечных платежей составила в Лас-Вегасе более чем 11,5% от общего числа кредитов под недвижимость. При этом средний показатель по стране исчислялся 6,3%. Для сравнения, в конце прошлого года в Великобритании индикатор ипотечных задолженностей лишь немногим превышал отметку в 1%.