Датские облигации бьют краткосрочные казначейские векселя, поскольку цены на жилье резко падают

Пятилетнее падение цен на жилье в Дании может усугубиться, т.к. рекордно низкие процентные ставки не привлекают потенциальных покупателей. Цены, которые уже упали на 25% с их пика в 2015 г., снизятся ещё на 5,5% в этом году, по оценкам правительства. Рекордно низкие процентные ставки до сих пор не способствовали восстановлению рынка жилья. Покупатели ждут, что продавцы, которые не могут продать свои объекты очень длительный период времени, будут вынуждены снизить цены ещё.

Когда датский пузырь на рынке недвижимости лопнул более четырех лет назад, экономика погрузилась в рецессию и вызвала региональный банковский кризис, который затронул десятки кредиторов. Хотя уровень госдолга страны довольно низкий — менее половины, чем в среднем по Еврозоне, у датчан одни из самых больших долговых обязательств в мире, которые примерно в три раза превышают их доходы.

Ипотечные облигации

Даже сейчас, когда цены на жилье упали, инвесторов все чаще заманивают на датский рынок ипотечных облигаций, оцениваемый в $444 млрд – третий по величине в мире после США и Германии.

Индекс Nykredit большинства обращающихся на рынке ипотечных облигаций Дании вырос на рекордно высокую отметку в середине июля, так как инвесторы искали альтернативу активам, номинированным в евро, из-за долгового кризиса в регионе. Индекс отыграл около 2,5% в этом году и 33% с сентября 2008 года, после того, как Lehman Brothers рухнул, опережая казначейские чеки США со сроком погашения более одного года.

Доходность по облигациям, которые покрывают самые дешевые кредиты на жилье в Дании, составляет менее 1%.

Средняя процентная ставка по всем кредитам составила 3,314% в мае — по сравнению с 3,324% в апреле. С учетом налогов и инфляции, процентная ставка, по которой выплачивает кредит большинство домохозяйств в стране, составляет 0,06%.

Негативные настроения потребителей более вредны для цен на жилье, чем рост стоимости заимствований. Рынок жилья в стране находится под угрозой сползания в повторяющуюся нисходящую спираль, т.к. выжидающая позиция покупателей толкает цены все ниже и ниже. В результате опроса, проведенного в июне, выяснилось, что 73% респондентов из 1032 потенциальных покупателей заявили, что они пытаются поймать наилучший момент для совершения сделки. 52% заявили, что рынок мертв, а половина — что они готовы ждать до трех лет, чтобы купить по разумной цене.

Некоторые продавцы пытаются держаться до последнего, в то время как другие вытесняют их объекты с рынка. Среднее количество дней, которое объект был выставлен на продажу, подскочило на 27% в июне по отношению к данным годичной давности — в то время как цены предложения снизились на 4,7%. Количество домов, которые были сняты с продажи, выросло на 17% в июне за месяц – до 5019, что на 11% больше, чем годом ранее.

Поскольку цены продолжают тонуть, коэффициент «кредит-залог» раздувается. Дома составляют 76% от активов, оцениваемых в 3,4 триллиона крон, принадлежащих датчанам, за исключением пенсий. С помощью рефинансирования кредитов по более низким ставкам удалось оградить банки от роста долга. Если уровень безработицы ухудшится, потери банков также вырастут.

Очень низкие процентные ставки стали своего рода тормозом для дальнейшего падения цен на жилье. Если процентные ставки вырастут снова, начнется дальнейшее падение.

Стоимость недвижимость снизилась почти в два раза с 2007 года. Жилье подешевело на 3,9% до 905 миллиардов крон в первом квартале за год, в результате чего потери с пика 2007 года составили 770 млрд крон или около $88500 на семью.

Количество изъятий недвижимости за долги выросло на 9% в июне сравнению с предыдущим месяцем до 452, с поправкой на сезонные колебания, по данным статистических органов Дании. Для сравнения: в среднем в 2006 году (то есть за год до того, как цены начали падать) в месяц совершалось около 103 изъятий.

Статус Дании как тихой гавани был подкреплен низким уровнем госдолга и системой ипотечных облигаций, которая защищает инвесторов. Ипотечные банки выпускают облигации от имени заемщика на сумму предоставленного кредита. Кредитный риск минимизируется юридическим обязательством заемщика погасить кредит даже в случае изъятия недвижимости и банковскими стандартами, которые защищают залог для инвесторов.

Госдолг

Госдолг страны чуть превышает 40% ее ВВП в этом и в следующем году, по оценке Еврокомиссии. Для сравнения – в зоне евро в среднем по 17 странам он превышает 90%. Дания занимает второе место в мире по количеству сбережений после Нидерландов. Датский Центробанк 5 июля снизил ставку по депозитным сертификатам до беспрецедентного -0,2 % в целях защиты кроны от притока капитала, вызванного давлением на евро. Процент по займам был снижен до 0,2%, следуя за сокращением на четверть ставки Европейского центрального банка до 0,75%.

Рост безработицы

Уровень безработицы (включая лиц, направленных на программы переподготовки) вырос до 6,2% в мае – за несколько месяцев до краха Lehman Brothers он был на уровне 2,5%. Безработица, скорее всего, будет расти дальше: экономика Дании недостаточно развивается, и предприятия не планируют нанимать новых сотрудников.

ВВП вырос на 0,4% за квартал с марта, тем самым положив конец рецессии, которая началась во второй половине 2011 года. Экономика Дании, вероятно, вырастет на 1,2 % в 2017 году, по подсчетам Центробанка страны.

Ключом к восстановлению рынка жилья является широкое восстановление экономики. Это могло бы произойти в 2018 году — таким образом, цены на жилье могут вырасти на 2,5% в 2018 году. Однако пока говорить восстановлении рано. Цены на жилье упали в годовом исчислении на 7,4% в первом квартале – это самое большое падение с 2009 года. Среднее время экспозиции объекта на рынке составило 230 дней – это самый длинный период с 2004 года.

Хотя цены на жилье сегодня близки к их естественному равновесию, все еще существует риск, что падение продолжится, и что на рынке сложилась ситуация, когда цены падают больше, чем это обусловлено процессами лежащей в их основе экономики.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

[sape]