Уход Lehman из Детройта означает 90% убытков в недвижимости

Через 4 года после регистрации самого большого банкротства в США холдинг Lehman Brothers Holdings Inc собирается распродавать свою недвижимость. Чтобы уйти с рынка, пока есть такая возможность.

Lehman продает 251,000 квадратных футов (23,000 кв.метров) офисной недвижимости в пригороде Фармингтон-Хилз. В июне банк представил их на аукционе по 10 долларов за квадратный фут. Это может покрыть менее 10% кредита в 27,5млн.долларов, который был продлен в 2007 году. Также выставлена на продажу башня на Вудвард Авеню с видом на набережную города и границу с Канадой, рейтинг вакантности которой составляет 44%.

Рынок офисной недвижимости Детройта упустил возможность на восстановление после возрождения правительством General Motors и Chrysler три года назад во время наихудшего финансового кризиса со времен 1930-х. Займы на офисы Детройта, оформленные как ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью, из-за, как минимум, 30-дневных опозданий заемщиков, выросли с 15% до 24%, по всей стране ставка составила 9,9%. Как отмечают специалисты, это не тот рынок, где можно увидеть рост, и нет причин оставаться на нем.

Продажа Аркстоуна

По словам Lehman, компания пытается покрыть до 12,9 триллионов долларов для кредиторов с помощью продажи недвижимости от квартирного дома на Гавайях до компании Archstone Inc., восьмой из самых больших компаний по управлению квартирами в США. Предприятие также планирует держать некоторые свои активы до 2019 года.

У компании Lehman было 260 миллионов долларов невыплаченного кредита с преимущественным правом требования, обеспеченного недвижимостью в Детройте на момент его передачи в аренду в сентябре 2008 года, в добавок к мезонинным или субординированным кредитам на сумму 13,2 миллиона долларов.

Банк продлил некоторые кредиты в рамках совместного предприятия с аффилированными компаниями разработчика Kojaian Management Co. Партнерство, которое было заключено 1995 году, было аннулировано через год после банкротства, и Lehman приобрел правовой титул взамен на потерю права выкупа заложенного имущества.

Фармингтон-Хиллз

В 2007 году Lehman увеличил ипотеку до 27,5 млн. долларов на трехэтажное здание Фармингтон-Хиллз, с первоначального кредита, который был оформлен в 2001 году на сумму 19,5 миллионов долларов. Фармингтон-Хиллз, которая находится примерно в 30 милях (48 км) к северо-западу от Детройта, имеет 30% уровень заполняемости. Но после того, как ипотечная компания Quicken Loans Inc уйдет, уровень упадет на 6%.

Но не весь рынок Детройта упал. Основатель Quicken Дэн Гилберт перевез работников в кампус города Martius Park, центр техиндустрии. Это здание в деловом центре Детройта с 333,000 кв. футами, которое находится в менее трех кварталов от башни Woodward Ave.,

«Полная модернизация»

Сейчас повсюду происходит модернизация. Много зданий классов А и В имеют десятилетнюю эксплуатацию, поэтому люди будут укреплять и обновлять свои жилища.

Согласно данным на конец второй четверти, в Детройте существует 3,037 зданий класса В, в общей сложности более 100 миллионов квадратных фута. Уровень вакантности в этом регионе зданий этого класса составляет 21,2%. Арендная цена за офисное помещение в Детройте составляла 17,81 доллар. А это самая низкая цена за историю города. Для сравнения, в среднем по стране она составила 22,7 долларов в этом же периоде. Уровень вакантности в Детройте составил 18,4%, а во всей стране – 12,7%.

Экономическое благосостояние Мичигана заняло второе место по развитию среди штатов США. Уровень безработицы, который был самым высоким в штатах в августе 2009 года, когда он был равен 14,2%, вскоре после восстановления General Motors и Crysler, упал до 9%, в с равнении с 8,3% по всей стране.

Продажи авто

А августе количество продаж американских автомобилей опередило все ожидания и готов побить рекорд в14 млн.автомобилей за год, который был сделан в 2007 году. Продажи Crysler за последний месяц увеличились на 14%.

Хотя это стимулировало трудоустройство во всем штате, уровень безработицы в столичном регионе, который включает в себя Детройт, в июле составил 13,4%.

Детройт оправляется после многолетнего кризиса, из-за которого с 2000 года население сократилось на 25%. В апреле еле-еле было предотвращено государственное поглощение из-за дефицита в бюджете и долгосрочной задолженности в 12 трлн. долларов. Город сейчас находится под наблюдением консультативного комитета в рамках соглашения с государством, чтобы предотвратить банкротство.

По словам специалистов, из-за слабой экономики сложно найти арендатора. Здесь не возникает большой спрос на офисные помещения. Корпоративные инвесторы ищут надежный денежный поток и не будут высоко оценивать Детройт, где офисные здания находятся под высоким «лизинговым риском».

Новый цикл

Но некоторых инвесторов это не останавливает. Офисная недвижимость Детройта во второй четверти продавалась в среднем по 89 долларов за квадратный фут. Это больше, чем в два раза, по сравнению с показателями во второй половине прошлого года. Верхняя предельная ставка или доходность инвестиций, которая падает с ростом цен на активы, была 7,2% — самая низкая с четвертой четверти 2008 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

[sape]