Замкнутый круг испанских проблемных активов

Усилия Испании по продаже 90 миллиардов евро (117 млрд. долларов) проблемных имущественных активов используются для создания банка проблемных активов от кредиторов, которые имеют государственную помощь. Помимо риска убытков налогоплательщиков они будут ограничены размером и невозможностью предоставления кредитов для потенциальных покупателей.

Когда управление десятков тысяч активов разбросано по всей Испании — это признаки явного хаоса. Большой «громоздкий» банк проблемных активов станет громадным недостатком и будет генерировать убытки, за которые придется расплачиваться простым испанцам. Страна до конца следующего месяца должна учредить организацию, условие для внешней помощи в размере 100 млрд. евро для ее финансовой системы. Правительство премьер-министра Мариано Рахой, мечтая очистить около 180 млрд евро проблемных активов, связанных с недвижимостью, уверяет, что Банк Испании находится на балансе кредиторов, что это будет выгодно и не будет стоить налогоплательщикам ни цента.

Банк проблемных активов не будет принимать депозиты и поэтому не сможет обеспечить финансирование для потенциальных покупателей своих активов . Цель состоит в том, чтобы поместить проблемные ипотечные кредиты и другие активы в механизм кредитования на срок до 15 лет в надежде, что, как только банкам удастся очиститься от «плохих» имущественных ставок, они смогут возобновить кредитование и экономику, которая с 2009 года погрязла в своей второй рецессии. Банку проблемных активов придется конкурировать с более здоровыми кредиторами. Они создали подразделения, которые, чтобы продать свои проблемные активы, для потенциальных покупателей могут предоставить кредит, известный как вендорное финансирование.

Финансовые соглашения

Единственный способ достичь продаж с привлекательной ипотекой является достижение соглашения о финансировании с другими банками, которые будут соревноваться в снижении задолженности на свою недвижимость. Пока в декабре будет происходить структуризация, вырастет настоящий «мамонт», с десятками тысяч активов и кредитов. Известный своей испанской аббревиатурой SAREB, он будет иметь до 90 млрд. евро активов на основе их трансфертных цен, изначально включая землю, кредиты застройщикам и жилые единицы, которые пострадали после испанского десятилетнего бума недвижимости, обернувшегося падением.

Передача активов

Банк Испании должен исправить оценки по передаче активов на основе стресс-тестов испанских кредиторов. Цифра в 90 миллиардов евро основана на трансфертных ценах, поэтому первоначальная стоимость активов, вероятно, будет выше.

Для сравнения, Ирландское национальным агентство по управлению, созданное в 2009 году, потратило 32 миллиардов евро на ипотечные кредиты с номинальной стоимостью в 74 миллиардов евро, чтобы очистить свою банковскую систему.

Кредиторы, которые могут рассчитывать на государственную помощь, передадут в банк проблемных активов собственность, лишенную права выкупа стоимостью более чем 100 тысяч евро, кредиты на недвижимость и строительство стоимостью более чем 250 тысяч евро. Указ, контролирующий предприятие, должен быть передан 16 ноября. Это распространяется и на кредиты для потребителей, малых и средних предприятий и розничные ипотечные кредиты.

Потребляемый капитал

Потребуется легион адвокатов, нотариусов и долговых специалистов, чтобы изменить правоустанавливающие документы и доказать, что имущество и кредиты не имеют никаких возражений правового порядка. Механизм кредитования не будет иметь ресурсов для управления активами, которые потребляют капитал. Владение активами стоит денег в виде налогов, техническое обслуживания и безопасности, и будут генерировать убытки для испанцев. Отсутствие вариантов финансирования также будет препятствовать банку.

Скепсис инвесторов

Акционеры в частном секторе, вероятно, будут скептически относиться к выгоде, которую можно извлечь из инвестирования в ликвидацию механизма кредитования. У SAREB появится лишь небольшое число потенциальных частных инвесторов, поскольку покупка будет проходить в период неопределенности экономического развития Испании. Опасения по поводу испанской кредитоспособности выросли еще в тот момент, когда правительство, которое в 2011 году изо всех сил старалось урезать дефицит, превышающий предел ЕС более чем в три раза, просило у Евросоюза 100 миллиардов евро, чтобы укрепить страдающую экономику. Банк проблемных активов не может потерпеть убытки ни в краткосрочной, ни в средней, ни в долгосрочной перспективе. Нужно достичь соглашения с другими «здоровыми» финансовыми учреждениями, чтобы организовать вендорное финансирование.

Индивидуальные продажи

Не исключен вариант и продажи домов в индивидуальном порядке. И хотя нельзя создать отделения по всей Испании, потому что для этого Испания слишком велика, нужно стараться продать пакет активов для институциональных инвесторов, а не только отдельные квартиры и вступить в соглашение с агентами по недвижимости. Два ключевых слова в этой ситуации — гибкость и экономичность.

Ограничения банка проблемных активов контрастируют с Banco Santander SA (SAN), крупнейшим банком Испании. Он рекламирует на своем сайте недвижимости дома стоимостью всего в 40 тысяч евро (52 тысячи долларов) в столице и апартаменты с бассейном и гаражом на побережье Moncofar в Валенсии ценой 65100 евро. Кредитор предлагает 40-летнюю ипотеку с кредитным значением целых до ста процентов. Эта стратегия приносит свои плоды. Выручка от продажи домов на банковский баланс во втором квартале составила 1,3 млрд евро — почти столько же, сколько общие доходы за весь прошлый год.

Продажа домов

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA), второй по величине кредитор Испании, в прошлом году создали отдельную компанию, чтобы заниматься своими 30 миллиардами евро имущественных активов.

По словам представителей банка, их политика заключается в продаже по рыночной цене со 100-процентным финансированием. Банк продает больше домов, чем в прошлом году, хотя отмечается, что для крупных институциональных инвесторов банк предпочитает покупателей, которые могли бы обеспечить собственное финансирование.

Каталонский кредитор Banco Sabadell в первом полугодии продал 824 объектов, по сравнению с 527 годом ранее и стремится к продажам на 1,19 млрд евро в этом году.

Сохранение рынка субстандартного кредитования

Стратегия хорошо работает для «здоровых» банков. Если национализированный банк, который передает активы в банк проблемных активов, был вынужден предоставить поставщику вендорное финансирование для продаж, которые изначально были в бедственном положении, получилось бы сохранить субстандартное кредитование. Лучшие скидки на худшие активы там, где спрос исходит только от людей с низким кредитным рейтингом. Если давать кредит субстандартным заемщикам, придется снова брать на себя проблемный риск,а это порочный круг.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

[sape]